Aion esittää nyt muutamia mielipiteitä, jotka eivät varmastikaan miellytä asianosaisia.
Helsingissä on tällä hetkellä käynnissä ainakin kaksi prosessia, joissa on perusteiltaan kyse samasta asiasta. Kuntamme meni aikanaan solmimaan pitkäkestoisia (25, 50 vuotta) vuokrasopimuksia, joita ei sidottu mihinkään indeksiin, tai että niissä olisi ollut mitään tarkistusmahdollisuutta. Tästä on seurannut se, että verrattuna ns. markkinahintoihin tonttien vuokrat ovat todella alhaisia. Itse asiassa paikka paikoin jopa niin matalia, että tontin vuokra on pienempi kuin siitä maksettava kiinteistövero olisi. (Eli vuokratontti on edullisempi kuin omistustontti!)
Talin golfkenttää syksyllä
Tällä hetkellä asuntojen tontinvuokraajilla on erityisesti Herttoniemessä tunteet kuumina. Ja täysin ymmärrettävästi. Jos vuotuiset elinkustannukseni olisivat ”virkamiespäätöksellä” nousemassa vaikkapa tonnilla, niin kyllähän sitä varmaankin protestoisi. Valitettavasti kuitenkin virkamiehet ovat tällä kertaa oikeassa.
Ongelmahan on syntynyt siitä, että kun asuntojen hinnat nousevat kaikkialla Helsingissä samaan tapaan, on Herttoniemessä matalan vuokratason taloista voinut pyytää suhteessa enemmän kauppahintaa, sillä ihmiset tekevät asuntokauppansa elämisen kokonaiskustannuksien perusteella. Eli vastike+laina ei saisi ylittää jotain tiettyä rajaa. Herttoniemessä vastikkeen ja tonttivuokran ollessa pieni, on asuntoja vastaavasti myyty kalliimmalla. Nyt kun tonttivuokrat (ja sitä mukaa myös vastikkeet) nousevat, seuraa tilanteesta vaikeuksia sekä ostajien maksukyvylle että asuntojen hintojen lasku.
Alhaisesta vuokratasosta eivät siis ole hyötyneet ostajat, vaan ne muutamat onnekkaat, jotka myivät asuntonsa ennen korotusuhkaa ja ostivat asunnon muualta.
Korotukset ovat kuitenkin perusteltuja. Ensinnäkin mielestäni kaupungin tonttivuokrien tulee pohjautua kaikkialla kaupungissamme samoille perusteille. Jos Helsinki jättäisi Herttoniemen vuokrat korottamatta se tavallaan ”subventoisi” herttoniemeläistä omistusasumista esim. Arabianrantaan tai vaikkapa Mellunmäkeen verrattuna. Onko tälle olemassa jotain perusteita? Ei. Kaupungin tulee kohdella kaikkia kuntalaisiaan samalla tavalla. Itseasiassa alhaisista vuokrista johtuvat vuokratulojen menetykset ovat pois meidän kaikkien yhteisistä palveluista. Tämä ei ole järkevää politiikkaa.
Kuitenkin on selvää, että kertarysäyksellä toteutettavat korotukset aiheuttavat ongelmia. Miten niitä voitaisiin lievittää? Ainakin nousut voitaisiin toteuttaa pitemmällä aikavälillä kuin mitä nyt on suunniteltu. Esim. siten, että 100% vuokrataso saavutettaisiin vasta vuonna 2019 ja korotukset tehtäisiin 10% vuodessa ensi vuodesta lähtien. Kymmenessä vuodessa toivottavasti myös asuntojen arvonnousu kompensoisi ainakin osan vuokrankorotusten aiheuttamasta arvon alenemasta ja asukkailla olisi enemmän aikaa valmistautua elinkustannusten nousuun. Tähän kaupungilla pitäisi olla varaa.
Toinen kysymys, jossa on perusteiltaan kyse samasta asiasta, on Talin golfkentän vuokrasopimuksen uusiminen. Tällä hetkellä suljettu n. 1000 hengen klubi maksaa vuokraa tontistaan 6500€ (eli 6,5€ per jäsen) vuodessa. Tälle ei ole olemassa mitään hyviä perusteita. Mielestäni on täysin selvää, että kentästä tulee maksaa käypää vuokraa (n. 100 000€ per vuosi). Jos vuokrasummaa päätetään alentaa, täytyy vähintäänkin kenttä muuttaa avoimeksi esim. Paloheinän golf-kentän tapaan. Kannattavaa toimintaa Talin golf-bisnes olisi joka tapauksessa.
Asuin kahdeksan vuotta Etelä-Haagassa ja juoksin golf-kentän alueiden läpi viikoittain. Talvisin kentällä oli mukava hiihtää. Tunnen siis alueen ja sen virkistyskäytön. Tali on vanhin suomalainen golf-kenttä, se on toiminut jo vuodesta 1932 – vaikka haluankin nostaa kentän vuokraa, niin tulee paikka jo kulttuurihistoriallisista syistä mielestäni säilyttää golf-kenttänä.
Kaupungin aikeet nostaa tonttien vuokria pohjautuvat kaupunginvaltuuston linjaukseen vuodelta 1980. Sen pohjana olleessa kaupunginhallituksen esityksessä todetaan, että ”kaupungin perimä maanvuokra voidaan käsittää sidotun maapääoman korkotuotoksi”. Tuolloin vuokra määriteltiin 4 % korkotuotoksi tontin arvosta. Rakennusviraston laskemat korotukset vuokriin pohjautuvat edelleen samaan 4 % kaavaan.
Jälkeenjääneitä, nyt jopa lähes ilmaisia, tontinvuokria tuleekin korottaa. Mutta paljonko? Tuottovaatimusta pitäisi tarkastella nimenomaan suhteessa pankkikorkojen ja inflaation kehitykseen, kuten valtuusto on aikoinaan tarkoittanut. Vuonna 1980 inflaatio ja pankkikorot ovat olleet ylhäällä ja valtuuston määrittelemä 4 % korkotaso on ollut näiden alapuolella, nyt (aivan viimeaikaisesta kehityksestä huolimatta) tilanne on vastakkainen. Nyt kaupungin 4 % tuottovaatimus on tolkuton verrattuna rahatalletusten reaalituottoon, joka päivän euriborilla 5.11 % ja inflaatiolla 4,7 % on 0,41 %. No, elämme poikkeuksellisia aikoja, mutta viiden vuoden reaalituoton keskiarvokin on 1,79 %. Ja tontti on sijoituskohteena vielä turvallisempi kuin pankkitalletus! Se ei häviä pankin kaatuessa, sitä ei voi rikkoa tai varastaa, ja ennen kaikkea se on kulumaton hyödyke, jonka hinta nousee inflaation mukana. Se arvonnousukin on kaupungille tulevaa tuottoa.
Kaupunki ei myöskään anna mahdollisuutta lunastaa tonttia markkinahintaan, mikä sinänsä on erittäin pitkän aikavälin kaupunkisuunnittelun kannalta järkevää mutta asettaa vuokratonteilla sijaitsevat taloyhtiöt varsin mahdottomaan neuvotteluasemaan. Kaupunki käyttää neuvotteluasemaansa saadakseen markkinatuottoihin nähden ylisuuria voittoja. Vuokrasopimuksissa kaupungille langetettu velvollisuus lunastaa tontilla olevat rakennukset vuokrasopimuksen loppuessa ilman sen uusintaa on lähinnä teoreettinen.
Summa summarum, vuokria on nostettava, mutta aiottua vähemmän ja myös jo nostettuja vuokria on kohtuullistettava. Karkeasti noin 2 % tuottoa vastaava vuokra olisi kohtuullinen eikä merkitsisi yhden asukasryhmän suosimista toisten kustannuksella.
Kuriositeettina mainittakoon, että ruotsalaiset tekevät tämänkin paremmin. Tukholmassa on järjestelmä, jossa valtuusto määräajoin vahvistaa tonttimaksut Tukholman kaikille asuinalueille yhtä aikaa. Maksuista tehdään pääsääntöisesti 10 vuoden sopimuksia taloyhtiöiden kanssa, jolloin niiden suuruus tulee säännölliseen tarkasteluun useammin. Järjestelmä on myös läpinäkyvämpi, kun tonttien hintatasoa ei käsitellä yksi kerrallaan kuten Helsingissä.
Oivallista argumentointia Antilta. Korotusten koosta, eli käytännössä tonttien tuottotavoitteesta on ollut vihreiden sisällä voimakasta keskustelua. Konsensus vaikuttaisi olevan ”kohtuullistamisen” puolella. Ainakaan näiden tuoreiden korotusten aikataulua ja prosessia ei sympatisoida.
Käsittääkseni Tukholmassa ei myöskään pyritä ”markkinahintaan” vaan kaupungin tonttien vuokrat ovat n. 1/5 ”markkinahinnasta”, joten tilanne ei ehkä ole missään tapauksessa siellä vertailukelpoinen. Avoimempaa ja useammin tarkistettavissa olevaa järjestelmää kyllä kannatan Helsinkiinkin. Toisaalta pitkäkestoiset sopimukset helpottavat suurten investointien tekemistä, joten jokin jatkuvuusklausuuli yli kymmenen vuoden syklin sopimuksiin varmastikin pitäisi ruuvata.
Tällä hetkellähän korotukset tarkoittaisivat vanhoissa rakennuksissa korkeintaan 1,7€ maksua per neliö. Monissa paikoissa vähemmän. Esim. Arabianrannan uudisrakennusalueilla muistaakseni tuotto on jo nyt yli 2€.
Jos, kuten Antti osapuilleen ehdottaa, lopullinen tontinvuokra vastikkeessa saisi olla max 1e/m2, pitää tuottotavoite pudottaa 4%sta noin 2.5%:een. Kaupunki menettäisi tuloja tässä n 30 miljoonaa euroa. Kunnallisveroa pitäisi nostaa vastaavasti 0.25% tulonmenetyksen kompensoimiseksi.
Satunnaislukija korjaa, että 4% tontin arvosta oleva vuosituotto on eri asia kuin 4% reaalituotto, eli 4% + inflaatio. Lisäksi hämmästelen miten kaupunki voi realisoida vuokratonttien maan arvonnousun.
En ymmärrä miksei taloyhtiö voi tehdä tarjousta tontista kaupungille, ja jos hinta on suurinpiirtein markkinahinta, niin minusta se pitäisi myös hyväksyä. Mihin tämä tieto että kaupunki ei suostu myymään perustuu?
Jos lähdemme siitä, että tontin arvo kohoaa inflaation mukana, 4 % nimellistuotto tontista on jotakuinkin myös reaalituotto. Jos tarkkoja ollaan, pitää tietenkin laskea 4 % + arvonnousu – inflaatio = reaalituotto. Pankkitalletuksessa reaalituotto on korkoi – inflaatio, joka, kuten kirjoitin, oli tiistain lukemilla oli 5,11 % – 4,7 % = 0,41 % (todella, siis 0,41 %!) ja viiden vuoden keskiarvoilla laskettunakin 1,79 % (luku keväältä).
Kyllähän taloyhtiö voi tarjouksen tontistaan toki voi tehdä, mutta myyminen on ymmärtääkseni kaupungin tonttipolitiikan vastaista. Kaupunki ei ole tällaisesta vaihtoehdosta ilmoittanut umpeutuvien vuokrasopimusten johdosta taloyhtiölle lähettämässään kirjeessä.
Arvonnousu realisoituu tulevien tuottojen kasvuna – ja tietenkin myös silloin, jos kaupunki päättäisikin myydä.
Asuminen Helsingisse4 on pf6yristytte4ve4n kallista, myf6s vaiarkaammklle. Itselle4ni on muutama perheellinen 100k vuodessa tienaava tuttu, jotka heke4e4n eive4t ene4e4 uskalla hankkia Helsingiste4 asuntoa koska velkataakka on liian kova. Kylle4 kf6yhempe4e4 te4llainen hirvitte4e4. Edullisempi asuminen ei pelke4ste4e4n toisi talouteen kipee4sti kaivattuja kulutuseuroja lise4e4, se myf6s ve4hente4isi erilaisten tukien tarvetta muualla.En kuitenkaan kannata vuokraustoiminnan tiukempaa se4e4nnf6stelye4. Erilaiset vuokranantajalle asetetut lise4vaateet siirtyve4t suoraan hintoihin. Esimerkiksi nyt kaikki kodikkaammat vuokra-asunnot meneve4t tyf6suhdeasunnoiksi sen je4lkeen, kun ve4lityspalkkioke4yte4ntf6je4 laissa muutettiin viitisen vuotta sitten. Te4llf6in vuokraava yritys maksaa palkkion eike4 se ole poissa vuokranantajalta, toisin kuin yksityiselle vuokratessa. Yksityinen henkilf6 ei pe4e4se ne4ihin parempiin asuntoihin ke4siksi ellei maksa pimee4sti vuokrapalkkiota takaisin tai sitoudu erityisen pitke4e4n sopimukseen.Paras tapa helpottaa tilannetta olisi tehde4 aloite siite4, ette4 kaavoitustoimistossa ke4e4ritte4isiin hihat ja ryhdytte4isiin piirte4me4e4n kaavaa kahvittelun sijasta (nythe4n kaavoitusprosessi on monopoli, jolla ei ole tulosvastuuta ja se ne4kyy). lise4e4ntyve4 tarjonta laskisi hintatasoa. Ja kaupungin olisi toimittava rakennuttajana mike4li rakennusliikkeet piste4ve4t hankkeita je4ihin hintatason korkeana pite4miseksi.